Continuando, al hilo de la duración del contrato y del funcionamiento de las prórrogas, veremos ahora qué ocurre si el inquilino quiere dejar la vivienda antes de que se haya cumplido la duración pactada en el contrato.
Es una situación bastante más frecuente de lo que podríamos pensar (por encontrar un alquiler más barato, por cambio del lugar de residencia…) y en muchas ocasiones el arrendador no es consciente de que quizá tenga derecho a una indemnización.
La Ley vigente no da una respuesta completa ante estos supuestos, antes bien prevé una posibilidad de forma sesgada. Es deseable que, en una de las reformas que tanto le gusta hacer al legislador español, aprovecharan para completar la LAU sobre este punto.
En su Art. 11, la LAU indica únicamente:
En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Podemos distinguir, por lo tanto, entre:
a).- Contratos con duración pactada superior a 5 años y en los que ya hayan transcurrido los primeros cinco años: El inquilino puede desistir, es decir, dejar el alquiler, siempre que avise fehacientemente al arrendador con un mínimo de antalación de dos meses. Aconsejo nuevamente aquí el envío de un burofax con acuse de recibo y certificación de texto.
En este supuesto, se deduce que, si nada han pactado la partes en el contrato, el inquilino no tiene por qué satisfacer indemnización alguna al arrendador, pues la Ley no condiciona su desistimiento al pago de cantidad alguna.
b).- Contratos de duración pactada inferior a 5 años, o de duración superior en los que aún no han transcurrido los primeros cinco años: En estos casos el inquilino no puede desistir unilateralmente, es decir no puede abandonar la vivienda a su sola voluntad. Si lo hace sin la conformidad del arrendador, éste tendrá derecho a exigirle el cumplimiento o resolución (fin) del contrato y además una indemnización por los perjuicios que le haya podido ocasionar.
Para cualquiera de estas posibles situaciones de desistimiento, siempre (no sólo en los de duración superior a cinco años), las partes pueden pactar en el contrato una indemnización. Es además muy conveniente para ambas partes incluir una cláusula que así lo recoja:
.- Para el inquilino porque así tiene plena conciencia, desde el primer momento, de las consecuencias de su posible desistimiento y llegado el caso no se llevaría sorpresas de última hora.
.- Para el arrendador porque así no se ve en la necesidad de tener que acreditar los perjuicios que el desistimiento del inquilino le pueda causar.
Una vez más vemos la importancia de estar bien asesorados e informados antes de estampar nuestras firmas en papel alguno.
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